案情简介
2020年7月20日，汪某、吕某夫妇与刘某签订了《二手房买卖合同》一份，约定由汪某、吕某购买刘某所有的位于黄山市黄山区门面房，汪某、吕某现已按约支付了购房款，双方办理了房屋过户登记手续。
2015年10月15日，王某与刘某签订了《房屋租赁合同》,合同约定，将上述门面房出租给王某从事商业经营，租赁期限从2015年10月15日至2020年11月16日，汪某、吕某在取得购买的案涉房屋后，要求王某搬离房屋,但王某以刘某出售案涉房屋侵害了其优先购买权等为由，一直未予搬离。
司法观点
法院认为：汪某、吕某与刘某签订的案涉房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。
关于汪某、吕某与刘某签订案涉房屋买卖合同的行为是否侵害了王某的优先购买权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。本案中，2019年间，刘某与王某曾协商案涉租赁房屋买卖事宜，王某虽表示要求购买案涉的租赁房屋，但双方未能达成房屋买卖协议，应视为王某放弃优先购买权。此后刘某与汪某、吕某签订了案涉租赁房屋的买卖合同，故王某抗辩主张刘某侵害其优先购买权的证据不足，不予支持。同时根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定，刘某与汪某、吕某签订的房屋买卖合同效力应为合法、有效，王某以刘某侵害其优先购买权为由，反诉要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉求，于法无据，不予支持。
关于王某是否应立即腾空、搬离案涉店面房问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险”的规定，王某租赁案涉房屋的租赁期限届满，汪某、吕某已取得案涉房屋产权证书，其作为物权所有人，要求王某立即腾空、搬离案涉店面房的诉求于法有据，应予支持。
律师分析
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。关于妨害承租人行使优先购买权是否影响出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题，由于合同法及相关司法解释并无规定而民法典已经作出了明确规定，故可适用民法典的规定。根据民法典第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”
文/浙杭所企业合规业务部 刘大金
